かなり投稿をサボってしまいました。。
反省しております。
HP見たよ！とお声がけいただいたのがモチベーションとなりましたので、引き続き再開させて頂きます。
本日は、不動産に関するお話。
なかなか都市計画法に詳しい記事を書いている行政書士がいないと思いましたので、書いてみました。
需要があるかはわかりませんが、地価が高騰する昨今では、市街化調整区域も要件が整えば住めるという知識を持っておくと、なにかに役立つかと思い、記事にさせて頂きました。（空き家対策にもなる！？）
一度だけ開発許可（用途変更）に携わったことがあり、その経験と県の要綱を再度確認した内容ですので、修正があれば教えていただけると嬉しいです。
「市街化調整区域だから、農家とか特別な人間じゃない自分が家を建てるのは無理ですよね……」と諦めていませんか？
確かにそこは「都市化を抑制する区域」ですが、実は農家ではない一般の方でも、正当な手続き（許可）を経て住居を持てるケースがいくつか存在します。
代表的なケースは以下の4つです。
1. 親族の土地や家を活用するパターン（分家・孫分家）
・分家住宅：本家（親族など）が市街化区域と市街化調整区域の区分が定められる前（線引き前）からその地域に住んでおり、独立して世帯を持つなどの事情がある場合、分家として住宅を建てることができます。
-
孫分家住宅: 線引き後に出生した者の子であっても、祖父母などが線引き前から所有している土地であれば、住宅を建てられる場合があります。
2. 昔からある集落や土地を活用するパターン
-
既存集落内での自己用住宅: 線引き前から指定既存集落に住んでいる場合や、親族が線引き前から所有している既存集落内の土地がある場合、現在の住まいが狭い（過密・狭小）、借家であるなどの事情があれば住宅を建築できます。
-
線引き前からの宅地: 土地登記簿で地目が「宅地」であったり、線引き時点ですでに宅地であったことを客観的に証明できる土地であれば、一定の条件を満たすことで住宅を建てられます。
3. やむを得ない事情による移転や取得のパターン
-
公共事業等による立ち退き（収用対象事業）: 公共事業等による立ち退きで建物を移転しなければならない場合、代替となる住宅を建てることができます。
-
既存物件の譲り受け: 10年以上適正に利用されていた建物が、前の所有者の破産や転勤など「やむを得ない事情」で手放された場合、それを譲り受けて自己の居住用として使うことができます。
4. その他のパターン
-
国や県などが開発した分譲地: 過去（平成19年の法改正前）に国や県などが開発した住宅・宅地分譲地であれば、一戸建ての専用住宅を建てることができます。
-
既存建築物の建て替え: 過去に合法的に建てられた既存の建物がある場合、用途を変えずに同じ敷地内で適正な規模で建て替えることができます。
注意点（重要な共通条件） これらの多くのパターンにおいて、以下のような共通の厳しい条件が設けられています。
-
申請者や配偶者が、原則として市街化区域内に他の土地を所有していないこと。
-
農地に家を建てる場合は、農地転用の許可が見込めること。
このように、単に土地を購入して家を建てることは原則できませんが、親族の土地を引き継いだり、昔からの集落に縁があったり、既存の適法な建物を活用する場合などに道が開かれています。
なお、線引き前とは、沖縄県の場合は1972年（昭和47年）に本土復帰しており、それまではアメリカ統治下でしたので、1971年（昭和46年）以前のことを指します。
よって、上記２のケースでいくと、登記上、昭和46年以前から地目が「宅地」である土地なんかは、市街化調整区域であっても建築可能な場合があるということです。
以上、ざっと説明しましたが、専門用語が多いので意味わからん部分もあるかと思います。（私も正直完全に理解できておりません。）
県内では11市町村で線引きが行われており、本島中南部に市街化調整区域が多いです。
個人の方でも不動産業者様でも法規制に興味があればぜひお問い合わせください。